Gefahr für die Türkei: Wann platzt Immobilienblase?

Für die Rückzahlung von auf Kredit gekauften Immobilien braucht es steigende Immobilienpreise. Die Türken sind stark verschuldet und die Bauwirtschaft zeigt erste Krisensymptome. Ein Szenario, das an das Platzen der Immobilienblase in den USA 2005 erinnert.

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In der Türkei brodelt ein gefährlicher Mix an Krisensymptomen: Türkische Banken haben 2011 die meisten Kredite aller Schwellenländer vergeben und damit die Verschuldung der Türken verdoppelt. Seit Januar 2012 sind die Kreditvergaben aber um 27 % eingebrochen. Gleichzeitig wurden im dritten Quartal 2011 um 5,18 % weniger Häuser verkauft als noch im zweiten Quartal.

Die amerikanische Immobilienblase begann 2005 mit einer einfachen Erkenntnis zu platzen: In jenen Region der USA, in denen die Häuserpreise schnell und konstant anstiegen, gab es nur wenige Zahlungsausfälle bei Hauskrediten. In Regionen, in denen die Preise aber nicht kletterten, dort explodierte die Anzahl an Zahlungsunfähigkeiten.

Schon im Dezember 2011 hatte die Investmentbank Bank of America Merrill Lynch vor Investitionen in türkische Immobilien gewarnt. „Die Nachfrage nach Immobilien wird zurückgehen und damit die Immobilienpreise nach unten treiben, während die Baukosten aufgrund der hohen Inflationsrate weiter steigen“, sagte der Analyst Ecem Nalbantgil im Dezember. „Am Wohnungsmarkt erwarten für 2012 wir um 40 % weniger Verkäufe als noch 2011“.

2011 hatte die Türkei mit fast 35% noch das höchste Wachstum an Kreditvergaben aller Schwellenländer. Damit hatte sich aber das Pro-Kopf-Kreditvolumen – also die Verschuldung jedes einzelnen Türken – innerhalb von fünf Jahren verdoppelt. Im Januar 2012 vergaben die türkischen Banken nun um 27 % weniger Kredite als noch vor einem Jahr. Gleichzeitig hat die Inflationsrate mit 10,6 % im Januar 2012 den höchsten Stand seit Ende 2008 erreicht (mehr dazu hier).

Noch brummt der türkische Immobilienmotor: Die Häuserpreise waren im November 2011 um fast 10 % höher als noch ein Jahr zuvor, beschreibt der REIDIN New Home Price Index. Doch erste Anzeichen einer Krise kommen mittlerweile auch aus der Baubranche. Die türkische Bauindustrie ist im dritten Quartal 2011 um nur mehr 10,6 % gewachsen. Das ist ein Rückgang um 2,8 % im Vergleich zum zweiten Quartal, sagt die Turkish Constructors Association’s (TCA). Außerdem wurden im dritten Quartal 2011 um 5,18 % weniger Häuser verkauft als noch im Vorquartal. Die Preise für Baumaterialen sind zur gleichen Zeit um 5 % gestiegen.

Das Wirtschaftswachstum der Türkei hat in den vergangenen Jahren unter anderem davon gelebt, dass die türkischen Privathaushalte auf Pump Immobilien gekauft haben. Und diese Politik könnte – genau wie in den USA ab 2005 – auch die Türkei noch einholen, wenn überteuerte Immobilien an Wert verlieren und so genannte „faule Kredite“ nicht mehr zurückgezahlt werden können. Profitieren könnten davon aber die Mieter, denn „bei vielen leerstehenden Häusern und Wohnungen verschiebt sie die Verhandlungsmacht vom Vermieter hin zum Mieter“, sagte Ecem Nalbantgil von Merrill Lynch.

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